Výber pozemku na stavbu domu

Kúpiť pozemok s prehľadom len za nízku cenu znamená odsúdiť sa na dlhodobé prekonávanie viac ako desiatky vážnych problémov. To platí aj pre ťažkosti so zákonnosťou transakcie. Čo treba hľadať pri kúpe pozemku na výstavbu bytového domu, zvážime podrobnejšie.

Veľkosti typických letných chát sú vo väčšine prípadov 5-6 akrov. Ide o štvorcové alebo obdĺžnikové pozemky, ktoré predáva štát, miestne orgány a iní vlastníci (občania Ruska a firmy). V mestských podmienkach s výrazne vyššou hustotou osídlenia môžu mať pozemky, ktoré zostali po zbúraní starých domov a iných typov budov, 1-5 hektárov. Pozemky, na ktorých boli predtým postavené 2-3-bytovky so spoločnými dvormi, môžu mať vôbec ľubovoľnú výmeru, napríklad 2,2 árov (10x22 m).

Ak máte trojuholníkový (na prelome) alebo nerovnomerný štvoruholníkový pozemok, môžu nastať ťažkosti s výstavbou obytnej budovy (dom na trvalý pobyt). Má zmysel zraziť skutočnú cenu predajcu takejto stránky napríklad o 30%, čo odôvodňuje takýto "pokles ceny" v neštandardnej forme.

nechaj byť, napríklad existuje úsek vo forme pravouhlého trojuholníka, ktorého nohy sú 10 a 50 m. Plocha obdĺžnika s takýmito stranami by sa rovnala 500 m2 (5 akrov). Povedzme, že máte trojuholníkovú časť so stranami 50 m. Prepona takéhoto trojuholníka by bola 51 m. Plocha je 2,5 akrov. Na takomto mieste by sa ťažko postavil povedzme dom s rozmermi aspoň 10x10 m - stavebník (aj majiteľ) by išiel za jeho hranice. Majiteľ by teda musel dom zúžiť, napríklad 4x8 m, a zvyšok plochy prispôsobiť na záhradu, zeleninovú záhradu a hospodárske miestnosti - podľa moderných noriem pre vidiecku a prímestskú výstavbu by dom nemal byť hneď vedľa hranice susedného pozemku.

Stavba sa oplatí na kamenistých a černozemných pôdach, ktoré sú fixované. Hlinený kopec, ktorý sa môže napríklad „odplaziť“ pri dlhotrvajúcich lejakoch alebo pri záplavách horských riek, neznesie štruktúru – „odpláva“ s ňou. A tiež nemôžete postaviť dom na piesočnatej pôde, napríklad ak ide o púštne duny - pohybujúci sa piesok migrujúci z miesta na miesto ho môže jednoducho zaplniť.

Hladina podzemnej vody by nemala prechádzať v bezprostrednej blízkosti zemského povrchu. Vysoká úroveň výskytu podzemnej vody predstavuje nebezpečenstvo pre nadáciu - nebude možné z nej úplne izolovať a dom sa bude považovať za zaplavený zospodu, čo značne skomplikuje jeho ďalší predaj.

Tu je správnejšie opýtať sa, kde sa nedá (nesmie) stavať. Medzi takéto pozemky patria:

1. územie ciest - sem patria diaľnice a železnice vrátane ich násypov;
2. pozemok určený na viacpodlažnú bytovú alebo priemyselnú výstavbu;
3. územie susediace s letiskami, štadiónmi, čerpacími stanicami alebo inými objektmi spoločenského významu;
4. miesta pod elektrickým vedením, oblasť diaľnic (potrubia, elektrické a signálne káble);
5. nezákonne zabavená pôda na území Ruského lesného fondu;
6. pozemky nezákonne vyrezané od susedov;
7. strategické výšky odovzdané telekomunikáciám, vojenským zariadeniam a ďalším;
8. odpadky a jadrové, vojenské skládky;
9. pásy pôdy v blízkosti cintorínov alebo na ich území;
10. územie spracovateľských zariadení závodov a tovární;
11. pásy pevniny bližšie ako 200 m od pobrežia riek, jazier a nádrží, morí a oceánov.

Pozemok vhodný na výstavbu vidieckeho domu alebo vidieckeho domu musí byť dostupný z blízkych miest a obcí. Postaviť dom na okraji lesa, aj keď bolo udelené povolenie Lesného fondu RF, je nepravdepodobné na trvalý pobyt - človek je spoločenská bytosť. Nikto nebude chcieť byť doslova odrezaný od zvyšku sveta, ak tento človek nie je pustovník. Napriek tomu sa z každej tisícky – či desaťtisíc – nájde niekto, kto chce kúpiť pozemok na stavbu domu napríklad v opustenej obci, ktorá je zatiaľ v katastrálnej mape ako pozemok osád a obec nemá. oficiálne a násilne presídlený.

Ďalším príkladom je rozšírený predaj starých vidieckych domov malých rozmerov (do 20 m2).vlastnia starší ľudia od 70 do 90 rokov, v skutočnosti nemajú silu viesť svoju domácnosť. Predávajú tieto majetky a sťahujú sa do mesta. S touto kategóriou starého bývania, postaveného hlavne na území neziskových partnerstiev dacha v sovietskej ére, sa od roku 2020 často obchoduje v rozmedzí 200 - 500 tisíc rubľov.

Dacha „sekundárne bývanie“ na trhu teraz získava osobitnú hodnotu - v roku 2020 to často nestojí viac ako niekoľko stoviek tisíc rubľov. DNT a SNT, na území ktorých sa tieto domy nachádzajú, sa často nachádzajú v tesnej blízkosti malého mesta, regionálneho centra - len niekoľko alebo niekoľko desiatok kilometrov. V prvom rade venujú pozornosť autobusovej doprave medzi regionálnymi centrami a / alebo regiónmi, kdekoľvek sa nachádza to alebo ono prímestské osídlenie. Ak je v blízkosti diaľnica, neďaleko je autobusová zastávka, tak sa do mesta dostanete bez problémov, nehovoriac o tom, že si v ňom nájdete prácu. Samozrejme, že autobusy sa dajú spomaliť kdekoľvek, ale nie každý vodič bude súhlasiť so zastavením – je to v rozpore s pravidlami cestnej premávky. Či už máte auto, motocykel, moped, elektrický skúter alebo bicykel, problém s dopravou je z veľkej časti vyriešený.

Pozemky na stratených alebo nezastavaných miestach sa neoplatí kupovať. Často sa stáva, že istý vlastník (právnická osoba) predáva parcely, no zástavba ide s ťažkosťami – možno sa o rok či dva „postaví len jeden obyvateľ“. Niektorí ľudia kupujú pozemky za vyvolávaciu cenu a predávajú ich za 1,5-2 krát viac. Napríklad pozemky sa pôvodne predávali za cenu 100 tisíc rubľov. za sto metrov štvorcových a noví majitelia ich o šesť mesiacov neskôr predajú za 150 – 200 tisíc za rovnakých sto metrov štvorcových. A ak sa opätovný predaj oneskorí až o 10 rokov, cena štandardnej „päťsto“ stránky môže vyskočiť ďaleko cez milión rubľov.

Ak ste v DNT postavenom pred 20-50 rokmi našli vhodné lacné „sekundárne bývanie“ od nejakého starého majiteľa, potom po kontrole lokality (a štruktúry) na problémy so zákonom a možnosťou zabezpečenia sa uistite, že existuje nie sú žiadne špeciálne problémy "na mieste", má zmysel ho kúpiť. Ceny za takéto "sekundárne bývanie" sú viac ako demokratické a začínajú od 100 do 150 tisíc rubľov.

Skontrolujte, či je možné napojiť sa na elektrinu, vodovod a plyn. Ak je DNT (alebo chatová osada, KP) relatívne nová alebo ešte nie je úplne vybudovaná, na jej území dochádza k aktívnemu rozvoju, potom by tam mali byť vhodné všetky tri typy komunikácií. Územia dedín (nezamieňať s chatovými osadami) môžu okrem vodovodu ponúknuť aj napojenie na obecnú kanalizáciu (odtok prechádzajúci popod ulicu).

Kvalita komunikácií, napriek včasným opravám a ich udržiavaniu v pôvodnom stave, by mala byť čo najlepšia. Dokonca aj v nových chatových osadách, založených pred niekoľkými rokmi, existujú prípady, keď sa svetlo zhasne každý týždeň na jeden alebo viac dní. Dôvodom je lejak, orkán, možno aj sneženie. Verejné služby obsluhujúce okresnú rozvodnú sieť sa odvolávajú na bezpečnosť: ak sa na diaľnici pretrhne drôt, môže dôjsť k vážnemu skratu. Spadnutý drôt sa stáva zdrojom úniku elektriny a skokového napätia okolo: nie je možné bezpečne sa dostať na miesto prerušenia bez odpojenia vedenia od najbližšieho distribútora napájajúceho toto vedenie (6 alebo 35 kilovoltov).

Dôležitá je aj blízkosť mesta: ak je na ten istý transformátor (110-35 kV) pripojený konkrétny DNT, z ktorého sú napájané štvrte bytových domov pri hraniciach mesta, tak časté výpadky elektriny nie sú strašné. Faktom je, že v tej istej časti mesta sú spravidla obchody, lekárne, banky a pošty, trhovisko, továreň alebo priemyselná zóna; zastavenie všetkých týchto zariadení na pol dňa alebo viac je nežiaduce. Ak je chatová osada súčasťou vidieckej osady alebo je výrazne vzdialená od miest a dedín, potom sú výpadky elektriny oveľa častejšie. Pri kúpe pozemku sa opýtajte susedov na možné problémy s elektrinou a plynom.

Druhým problémom je nedostatočná plynofikácia dačového sídliska. Miesto distribúcie plynu sa môže nachádzať pol kilometra alebo viac od miesta, ktoré ste si vybrali, a žiadny z najbližších (možno budúcich) susedov nepripojil plyn a potrubie nevedie po ulici. Nové pripojenie na plyn v cenách roku 2020 stojí od 300 tisíc do milióna rubľov. Na zhovievavosť zákonodarcov, ktorá vám umožní zbaviť sa prehnane vysokej ceny plynofikácie budúceho domu, je možné čakať 10 a viac rokov.

Zásobovanie vodou je posledným rozhodujúcim faktorom. Ak sa na miesto zakúpené na výstavbu nového súkromného domu dostane vedenie z uličného (dedinského) vodovodu, potom sa voda platí vodomerom. Ak sa lokalita nachádza na kopci (kopci) a nie je tam žiadny prívod vody, potom tento kopec prinúti nového majiteľa vŕtať nie 15-20, ale všetko 35-40 metrov hlboko - podzemné kolektory sa nachádzajú v rôznych hĺbkach. . Na odčerpanie vody budete potrebovať aj niekoľkonásobne výkonnejšie čerpadlo, ktoré zdvihne vodu do takej výšky a je zakopané až 4 m od povrchu zeme. Kopanie suterénu pre čerpaciu stanicu (a iné účely) hlbšie ako 5 m je zakázané - na základe príslušného zákona o ochrane podložia. Ak je v blízkosti rieka alebo potok, hladina vody môže byť vyššia, ako ste očakávali. To uľahčí spotrebu vody.

Pred výberom pozemku by ste si mali skontrolovať jeho právnu čistotu.

1. Nedostatok údajov o prevode pre potreby verejnej výstavby. Lokalita nesmie byť súčasťou územia vyčleneného na výstavbu ciest, parkovísk, letísk, tovární a tovární, bytových domov, štadiónov a iných objektov reprezentujúcich verejné potreby.
2. Nedostatok údajov o vecných bremenách: na prítomnosť zabezpečenia úveru, zatknutie a iné. Nový majiteľ sa musí so starým dohodnúť cez notára. Ten nedá súhlas na predaj, ak sú s predchádzajúcim vlastníkom spojené jednotlivé vecné bremená.

Tieto údaje si môžete vyžiadať na webovej stránke MFC, Rosreestr, alebo si môžete osobne vyžiadať všetky dokumenty o vlastníctve od vlastníka pred kúpou stránky. V niektorých prípadoch si nový vlastník môže zapísať vlastníctvo pozemkov, ktoré s ním hraničia, ale nepatria do dačoho alebo iného vlastníka, ako aj nie sú dané štátom pre akékoľvek potreby - napríklad keď susedné pozemky zarastajú a zmenil sa na niečo medzi lesom a pustatinou ...